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拍卖法规
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按 揭 须 知


    一、 什么是按揭?

    是指个人在购买住房时因自有资金不足,在支付首期房款后,以其房产作为抵押,向银行借款支付余款后,并按约定分期定时等额还本付息的一种贷款业务。

    二、 每月本息偿还额如何计算?

    i ( 1 + i ) n i ( 1 + i ) n

    公式: M = P ( 1 + i ) n -1 ( 1 + i ) n -1 为n期系数

    M每月本息合计数 P贷款本金 i月利息 n还款期数=贷款年限X 12月/年

    三、建设银行自营性个人住房贷款还款系数表(2002 /02/21)为多少?

年限

年利率( %)

月利率( %)

还款期数

系 数

一年

4.770

3.975

12

0.085502118

二年

4.770

3.975

24

0.043768458

三年

4.770

3.975

36

0.029867741

四年

4.770

3.975

48

0.022925251

五年

4.770

3.975

60

0.018766042

六年

5.040

4.200

72

0.016123494

七年

5.040

4.200

84

0.014152712

八年

5.040

4.200

96

0.012678972

九年

5.040

4.200

108

0.011536579

十年

5.040

4.200

120

0.010626114

十一年

5.040

4.200

132

0.009884309

十二年

5.040

4.200

144

0.009268983

十三年

5.040

4.200

156

0.008750934

十四年

5.040

4.200

168

0.008309302

十五年

5.040

4.200

180

0.007928789

    四、 抵押房产能否转让、出租等?

    抵押房产的抵押权人是贷款银行,借款人无权把抵押物转让、买卖、出租、赠与、再抵押。借款人在转让、买卖该房产前,必须还清贷款本息,注销抵押登记;出租或再抵押须经过抵押权人同意;赠与或继承时,受赠人或继承人须在接受房产起30天内持有关法律文件办理变更手续,并愿意继续履行还款责任。

    五、 借款人能否提前还款?

    可以提前一次性还清全部贷款本息,也可以提前归还部分贷款本息。

    六、 还清贷款本息后如何注销抵押登记?

    

    借款人到期或提前还清贷款本息后,与银行的借贷关系结束,房产抵押关系终止,贷款银行在 30天内把抵押房产有关权证及文件交还抵押人,并出具证明交抵押人到登记机构办理抵押登记注销手续。

    七、 办理银行按揭的条件和提交的资料是什么?须交纳的多少费用?

    一. >条件:

    1.合法的居留身份。

    2.有稳定的职业和收入。

    3.有按期偿还贷款本息的能力。

    4.有购买住房的合同。

    5.有贷款行认可的资历进行抵押或质押(所购房)。

    6.18岁以下,60岁以上的借款人需有其直属亲属(18岁-60岁)一起购房、贷款。

    7.非珠海市户口的借款人须有担保人。

    二. 需提交的资料:

    1.身份证件。

    2.合法的购房合同。

    3.贷款行认可的部门出具的借款人稳定经济收入证明或借款人偿债能力证明。

    4.办理抵押登记的授权委托书。

    5.个人住房贷款申请书。

    6.与银行签定《个人住房贷款借款合同》、《不可撤销担保承诺书》、《个人住 房贷款抵押合同》。

    7.与银行签定《直接划款授权书》。

    三. 缴交费用:

    1.抵押登记费218元(国土局收)。

    2.保险费借款本息X 120% X 1.5 ‰X年限(保险公司收)。

    3.工本费、档案保管费:200元。

    4.律师代理费:个人住房贷款20万元以下按300元收取,20万元上每增加10万元贷款额加收100元(按揭中心收)。

    备注:本公司提供按揭的条件:

    1.住宅楼按揭的范围为市区住宅,不包括别墅,民宅。

    2.楼在10年以上(89年前)的住宅最高只能提供六成按揭。


一、英格兰式拍卖

     英格兰式拍卖亦称“增价拍卖”,它以拍卖师宣布的起叫价为起点,投买人以此为起点由低至高竞相应价,最后以高于底价的最高应价击槌成交。如果拍卖品是一种单一的标的物,拍卖过程将持续到该标的物出售给应价最高的人为止,如果拍卖的是批量物品,拍卖过程将持续到达到一个特定价格,在此价格上急需求量正好与固定的供给量相等为止。此价格叫均衡价格。

  “增价式拍卖一般都是有声拍卖,需要竞买人口头叫出自己的价格。但有时也用竞价牌、手势、表情或其它信号代替口头报价。最为重要的是,在这种拍卖中,竞买人确定机会对别人的竞价作出反应进而调整自己的价格。在增价式拍卖中,竞价要被接受就必须高出前一个竞价,严格地讲,一个竞价者可以给出一个远远高于前一个竞买人的价格而取得优先购买权。但是在实际中,这种情况不会发生,因为这个愿出高价极想买走物品的竞买人一般都会等待,直到价格接近其想要报的水平,或直到报价的人越来越少,以至于他若再不报价,就有可能让别人以较低的价格买走;这时,他才报出自己的价格,这种情况下,价格往往低于他愿意出的价格,但高于别人愿出的价格。

  增价式拍卖是一种常用的拍卖方式,大部分物品的拍卖都是通过增价式拍卖成交的。但是基于特定物品的特性及参与人的相互关系,增价式拍卖也有不同的形式。

  根据拍卖场上何方叫价,可把增价式拍卖划分为“有声拍卖”和“无声拍卖”:
   1、有声拍卖:也称买方叫价拍卖。先由拍卖师当众报出起点价格,然后由投买人逐一应价,应价以公开喊叫方式进行,竞相加价过程一直持续到无人再加为止。此种方式表现为买方发声叫价,故名“有声拍卖”。
   2、无声拍卖:也称卖方叫价拍卖。先由拍卖师当众报出起点价格,然后再由竟买入逐一应价。应价以举牌表示,手势、点头等方式进行,如有竞争,拍卖师则不断喊出逐渐增高的价格,竞相加价过程一直持续到无人再加为止,此种方式表现为买方不发声叫价,故名“无声拍卖”。

  增价式拍卖的特点是在有声拍卖中场面热烈、竞争气氛浓厚;在无声拍卖中气氛紧张,竞争寓于无声之中。对于文物艺术品来说,增价拍卖是最常见的拍卖方式。因为使用这种拍卖方式在最高竞价上不封顶,多高都行,越高越好。这样,能够使本身就具有极高收藏价值、观赏价值、研究价值的拍卖品,再进一步得到价值增值。

二、荷兰式拍卖

     荷兰式拍卖亦称“减价拍卖”,它是指拍卖标的的竞价由高到低依次递减直到第一个竞买人应价(达到或超过底价)时击槌成交的一种拍卖。

减价式拍卖通常从非常高的价格开始,高的程度有时没有人竞价,这时,价格就以事先确走的数量下降,直到有竞买人愿意接受为止。

    在减价式拍卖中,第一个实际的竞价常常是最后的竞价。那么,从何谈起这里有竞买人之间激烈的竞争呢?这里确实有竞争是勿庸质疑的,虽然仅仅只有一个竞价,但是这个仅有的竞价是对预期的一种直接反应,如果自己不出价,那么别人就会出价从而失去物品。

    然而,在大部分减价式拍卖中,实际上有许多竞价。因为减价式拍卖经常用于拍卖品具有多样品质的场合,如质量上的不同、第一个出价最高的竞买人可以买走全部物品,但往往只以最高价买走这些物品中最好的,然后拍卖继续,价格下降,当另有竞买人愿意接受竞价,他也有同样的选择,也是买走余下中最好的,然后拍卖又继续。在这种情况下,虽然竞买人大部分时间都沉默不语,但是在竞买者之间确实存在持续的竞争。

    减价拍卖皆为卖方叫价拍卖,又叫无声拍卖,可分为两种类型。
   1、人工式无声拍卖:是早期的传统减价拍卖形式,是先由拍卖师当众报出最高价格,然后由投买人据此逐一应价。凡遇无人应价的价位,拍卖师由此递减报出新的价位,逐次降价,过程一直持续到有人购买为止;凡遇两个以上应价的价位,拍卖师应由此递增报出新价,即立即转入增价拍卖形式,竞相加价过程一直持续到无人再加为止。
     2、表盘式无声拍卖:也是荷兰人发明的,是现代化的减价拍卖形式。即指先由拍卖师当众报出最高价格,用电子拍卖钟上的相应刻度显示出来,然后再由投买人按动电钮逐一应价,凡无人应价时,则拍卖钟指针逆时旋转,表示递减降价,直到有人按动电钮使其停转表示购买为止。凡遇两个以上应价时,则拍卖钟指针顺时旋转,表示递增加价,直到剩下最后一人按钮使其停止。在此,电子拍卖钟取代木制拍卖槌作为成交工具。

    相较于增价式拍卖,减价式拍卖也有其突出的特点与优势。

    大多情况下,减价拍卖带有明显的混合性,即将增价和减价拍卖相互衔接,交替进行,有人称之为“混合拍卖,或“荷兰式拍卖”。有两种实际可能:一种情况是在减价拍卖出现两个以上应价人时,立即转入增价拍卖;另一种情况是,首先按增价方式拍卖,但第一轮产生的最高出价者并非拍定人,他还需再出价一次,如果第二轮其出价降低,则意味头次出价无效,拍卖师不得接受,于是转入减价拍卖程序。实践证明,此拍卖法繁琐费时,大多数国家已经将其废除了。

    减价拍卖最大的优点在于:成交过程特别迅速,尤其是使用表盘式无声拍卖方式,使拍卖过程机械化、电子化,使交易速度大大加快。但是,叫价递减过程往往导致竞买人坐等观望,企盼价格不断减低,因而现场竞争气氛不够热烈。

 

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